Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности. Жилищный вопрос

В жизни встречаются ситуации, при которых чужие друг другу люди вынуждены проживать на одной территории. Это могут быть, к примеру, супруги, которые развелись, но продолжают жить в одной квартире, так как другого жилья у них нет, несколько наследников, которым досталась квартира от наследодателя, причем не всегда это родственники, и так далее.

Не желая уступать свою часть жилья, им приходится проживать совместно. На этой почве нередко возникают споры, недопонимание, упреки, претензии и скандалы. Выходом из подобной ситуации может быть определение порядка пользования квартирой в долевой собственности. Об этом и поговорим в статье.

Когда нужно определение порядка пользования жильем?

Вам будет интересно:Налоги в Англии для физических и юридических лиц. Налоговая система Великобритании

Обычно доли в квартире принадлежат родственникам, которые получили ее в наследство, или супругам, которые развелись. В обоих случаях граждане фактически не являются членами семьи и не ведут совместного хозяйства. При этом встает вопрос об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности.

Лучше всего установить данный порядок самим на добровольной основе. С этой целью заключается соглашение в письменном виде, где владельцами оговариваются все моменты пользования квартирой. Оптимальным вариантом будет удостоверение данного документа у нотариуса.

Вам будет интересно:Что такое ДЦ? Дилинговые центры "Форекс": рейтинг лучших

К примеру, Александр и Светлана Ивановы проживали в квартире, которую приобрели совместно после свадьбы. Спустя несколько лет супруги расстались и поделили имущество. Однако ни Александру, ни Светлане некуда было идти жить, и выкуп доли супруга также являлся для них невозможным. В связи с этим им приходилось жить вместе на одной территории.

Квартира была двухкомнатной с отдельными комнатами. Поэтому с использованием этих помещений у них проблем не возникло. А вот в отношении кухни и ванной комнаты они не могли договориться. Александр частенько приводил домой приятелей, с которыми распивал спиртные напитки. Причем он не водил их в свою комнату, а располагался с ними на кухне. Естественно, это не нравилось Светлане. Но и у Александра возникало недовольство по поводу того, что Светлана сушит вещи в ванной комнате. В результате бывшим супругам пришлось заключить соглашение, согласно которому Александр перестал приводить друзей и засиживаться на кухне, а Светлана больше не сушила белье в ванной.

Как может использоваться долевая собственность?

На установление порядка пользования квартирой в долевой собственности оказывают влияние разные факторы, в частности:

• Размеры долей.
• Число жилых комнат. Если их достаточно для каждого из собственников – это одно, а когда собственников больше, то определить соответствующий порядок бывает гораздо труднее.
• Число жильцов. Так, если их двое (бывшие супруги, которые являются собственниками), но с ними живет несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната, имеющая больше квадратных метров.
• Есть ли у жильцов другое жилье.
• Наличие родственных связей между жильцами.
• Планировка. Нередко в квартирах – проходные комнаты. Естественно, никому не захочется, чтобы в его личное пространство постоянно вторгались другие жильцы.

Вам будет интересно:В каком банке брать ипотеку? В каком банке самый низкий процент по ипотеке

Идеалом является случай, при котором число отдельных комнат – не меньше, чем количество собственников. Тогда каждому из них выделяется по комнате, а места общего пользования продолжают быть совместными. В этом случае получается коммунальная квартира.

Но если квартира находится в долевой собственности и в ней не получается выделить каждому жильцу по комнате, например, в случае с однушкой, то лучше всего одному владельцу выкупить долю другого. Обычно тот, кому принадлежит большая доля, выкупает меньшую. Но могут устанавливаться и иные варианты выкупа. Также собственники могут договориться, к примеру, о том, чтобы использовать квартиру периодически. Тогда в установленный период там проживает один из них, который затем уезжает и на определенный промежуток времени в квартиру вселяется другой собственник.

Как определить соответствующий порядок?

При определении порядка пользования квартирой в долевой собственности должны соблюдаться правила, которые жильцы устанавливают себе и между собой. Они могут быть устоявшимися или установленными.

Первый вариант имеет место тогда, когда между собственниками сложился определенный уклад как эксплуатации комнат, так и общих помещений (кухни, ванной, санузла, прихожей). В этом случае данный порядок всех устраивает, и никто не хочет ничего менять.

Сложнее обстоит дело в случаях, при которых у собственников друг к другу имеются претензии. Тогда нужно постараться решать вопросы путем переговоров. Если не получается ни о чем договориться, то приходится обращаться в суд.

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности означает, что каждому из владельцев принадлежит определенная комната или ее часть, в основном соразмерно их доли собственности. Также оговариваются правила пользования кухней, ванной и другими местами общего пользования.

Безусловно, лучше всего бывает в случае выдела доли каждого из владельцев квартиры в натуре или выкупа доли. Но это не всегда является достижимым. Подчас при выделе необходимо провести перепланировку. В случае с домом решить вопрос гораздо проще, чем с квартирой, когда это сделать бывает почти невозможно. Кроме того, далеко не всегда у собственников есть деньги, чтобы выкупить свою долю. Поэтому им приходится договариваться о таком порядке, который устроит всех.

Есть 2 варианта выделения доли в натуре в квартире. Это:

• Достижение добровольного соглашения.
• Решение вопроса через судебный орган.

Гораздо лучше договориться друг с другом самостоятельно, так как это способствует сохранению добрых отношений между жильцами. Также это займет намного меньше времени, чем разбирательство в суде. В этом случае жильцы сами решают, какое помещение кому достанется и как будут использоваться помещения общего пользования. Достигнутые договоренности закрепляются путем заключения соглашения в письменном виде.

Вам будет интересно:"Тинькофф Банк": отзывы о работе, условия и средняя зарплата

Если не получится договориться, то сторонам ничего не остается, кроме как обратиться в суд. Но и в этом случае нужно соблюдать порядок, при котором следует придерживаться досудебного урегулирования спора. С этой целью нужно обратиться к другим собственникам с предложением заключить соглашение. Лучше документ направить заказным письмом через почту. Допускается передать его лично, но адресат должен расписаться о факте получения. Это является доказательством попытки решения вопроса мирным путем.

Соглашение необязательно заверять у нотариуса. Можно даже ограничиться устными договоренностями. Однако если кто-то из сторон нарушит достигнутые договоренности, то доказать это будет очень трудно. Помимо этого, стороны могут договориться о продаже квартиры в долевой собственности.

Заключение соглашения

Если собственники уже проживают вместе какое-то время, определенный порядок использования помещений уже сложился и претензий друг к другу нет, то это говорит о достижении устных договоренностей. Но для того, чтобы подстраховать себя на будущее, к примеру, если кто-то решит изменить установившийся уклад, стоит заключить соглашение письменно. С этой целью в тексте прописываются условия о том, каким помещением будет пользоваться каждый жилец и как будут использоваться общие помещения.

Документ обретет юридическую силу после того, как каждый из жильцов поставит на соглашении свою подпись. Также возможно обратиться к нотариусу. Тогда документ получит еще больший «вес». Но в жизни подобные соглашения, к сожалению, заключаются редко. При наличии мира в этом просто не возникает необходимости, а при наличии взаимных упреков и претензий договориться стороны, как правило, не могут и обращаются в суд.

Если решено продать квартиру или выкупить ее часть, заключается договор купли-продажи доли в квартире. Зачастую при этом возникают прения по поводу стоимости. Чтобы избежать споров, стоит вызвать оценщика недвижимости, который установит реальную цену.

Определение порядка через суд

Основное условие для установления соответствующего порядка, это нахождение квартиры в общей долевой собственности. Доля в комнате, коммунальной квартире и без того разделена. Там каждый из владельцев является единоличным собственником отдельной комнаты или ее части. Поэтому в суд можно обращаться лишь для определения порядка эксплуатации кухни, ванной и прочими подобными местами.

Другое условие заключается в том, что иск вправе подать только владелец доли квартиры. Таким образом, даже если гражданин зарегистрирован в квартире, но юридически совладельцем не является, то он не вправе обращаться в суд.

Алгоритм действий

Заявитель, подающий исковое заявление в суд о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, должен придерживаться определенного порядка действий, в частности:

1. Сделать попытку мирного урегулирования спора путем обращения к другой стороне или сторонам с предложением о выходе из сложившейся ситуации, в том, числе, и путем заключения договора купли-продажи доли в квартире.
2. Если это не помогло, можно начинать готовиться к суду. С этой целью нужно собрать требуемые документы.
3. Далее составляется иск. Лучше с этой просьбой обратиться к опытному юристу, так как ошибки в составлении данного документа чреваты отказом в принятии заявления к рассмотрению или приведут к затягиванию судебного процесса.
4. Принять участие в судебном заседании. Процесс может длиться не один месяц. Поэтому при отсутствии времени посещать заседания, это право можно поручить также юристу.
5. Обжаловать решение суда. Это делается в том случае, если оно не устроило сторону.
6. Получить решение суда и исполнительный лист на руки. Иногда ответчики не желают выполнять принятое решение. Тогда истцу следует обратиться в службу приставов. Главный документ, по которому действуют эти специалисты, – исполнительный лист. На его основании они открывают производство по делу, и заставляют ответчика исполнить решение суда.

Документы

Вместе с иском суду следует представить следующие документы:

• Несколько экземпляров искового заявления (один для суда, другие для участников процесса и один – для себя).
• Копия удостоверения личности.
• Выписка из ЕГРН.
• Документ, подтверждающий право общей долевой собственности на квартиру.
• Документы, подтверждающие попытку мирного урегулирования спора.
• Технический паспорт на недвижимость.
• Квитанция с оплаченной госпошлиной.

Если в будущем предполагается продать долю, но истец желает сперва оформить порядок пользования, ему понадобится документ от оценщика недвижимости.

Сроки

Период рассмотрения заявления зависит от множества факторов, в частности:

• Явка участников на заседание.
• Позиция ответной стороны.
• Наличие необходимых документов.
• Другие моменты.

Так или иначе, судебный процесс длится, как минимум, 2 месяца.

Стоимость

Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса величина государственной пошлины по данному спору составляет 300 руб. Необходимая сумма вырастет, если истец пожелает обратиться к адвокату. Так, составление заявления может стоить от 1 до 3 тыс. руб. Отдельно потребуется заплатить за представление интересов истца юристом.

Исковое заявление

Законом не установлена форма иска. В то же время к его составлению предъявляются жесткие требования, которые изложены в ст. 131 ГПК РФ. В частности, в нем должна содержаться следующая информация:

• Название суда.
• Личные данные сторон.
• Наименование документа.
• Основания появления права собственности на долю в помещении.
• Размеры долей.
• Описание помещения с указанием числа комнат, их расположения, описанием, площадью подсобных помещений и прочего.
• Суть спора.
• Указание на попытки досудебного урегулирования.
• Исковые требования.
• Список прилагаемых документов.
• Дата и подпись.

Правовая база

При рассмотрении подобных исков суды руководствуются следующими положениями:

• Ст.35 Главного закона страны (Конституции).
• Ст.247 ГК РФ.
• Ст.307 ГК РФ.
• Ст.3 ЖК РФ.
• Ст.30 ЖК РФ.

Также решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела.

Пример из судебной практики: вторжение на чужую территорию

Вам будет интересно:Банк "Россия": отзывы клиентов, услуги, вклады и обслуживание

Гражданин Николай Петров является собственником доли в квартире. Кроме него, в ней проживает еще два сособственника. Они без разрешения периодически заходят в комнату Николая. При этом отказываются заключать какие-либо соглашения. Петров подал исковое заявление с требованием установить соответствующий порядок принудительно.

Так как ранее Николай предпринимал попытки по заключению соглашения, суд рассмотрел дело и вынес решение в пользу истца. Выделенная комната является его личной собственностью, и никто не вправе заходить в нее, так же как и Николай не может заходить без приглашения в помещения, принадлежащие другим жильцам. На места совместного пользования никаких ограничений не налагается.

Пример из судебной практики: «игра на нервы»

Если одному из супругов не нужна комната, так как у него есть другое жилье, где он и живет, но он подал заявление лишь для того, чтобы пощекотать нервы другой стороне, суд вряд ли примет решение в пользу истца. Таким образом, если один из супругов не живет в квартире, то другой вправе занять комнату, обладающую лучшими характеристиками.

К примеру, после развода Наталья Петрова осталась проживать в двушке, которая была приобретена вместе с бывшим супругом Николаем. Последний переехал в однушку, купленную им до вступления в брак. Одна из двух комнат совместной квартиры является проходной, а другая имеет большую площадь по сравнению с первой. Получается, что комнаты являются явно неравноценными. Тем не менее, Николай, который переехал в свою однушку, подал заявление в суд с требованием о том, чтобы в его распоряжении оставалась комната большего размера. В то же время он не желал продавать свою долю, а также не жил в спорной квартире. В суд подала бывшая супруга Николая, Наталья Петрова. Она просила суд определить ее проживание в удобной большой комнате. Суд удовлетворил требования истца.

Пример из судебной практики: проживание с дочерью

Супруги Светлана и Александр Ивановы приобрели двухкомнатную квартиру, площадь которой равна 60 квадратных метров. В период семейной жизни у них родилась дочь. Супруги приняли решение о расторжении брака, после чего каждому из них досталась отдельная комната. Разъехаться у них не получилось, так как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, бывший муж не соглашался

Александр занял большую комнату, площадь которой составляет 20 кв. м. При этом Светлане с дочерью пришлось ютиться в небольшой комнатушке. Просьбы Светланы о том, чтобы поменяться комнатами, на Александра не действовали. В связи с этим Светлане пришлось обращаться в суд с требованием передать ей в пользование комнату 20 кв. м, где расположился бывший супруг. Суд, разумеется, принял сторону истца, и обязал Александра передать большую комнату в пользование Светланы с дочерью.

Выделение доли

Если вопрос решается через суд, то нужно быть готовым к большим трудностям. Гораздо проще выделение доли осуществляется в случае с частным домом. Особые сложности возникают при маленькой площади помещения, но большом количестве собственников. Выделение доли в натуре сопряжено с разными проблемами. При рассмотрении дела суд исходит из конкретных обстоятельств. В частности, учитываются такие факторы, как:

• Возраст.
• Наличие ребенка или его/их отсутствие.
• Профессиональная деятельность участников процесса.
• Инвалидность.
• Иные факторы.

Так или иначе, при решении вопроса о том, как оформить долю в квартире в собственность, ответ будет однозначным: обращение в суд.

Если квартира муниципальная

В действующем законодательстве нет норм о порядке использования муниципального жилья нанимателями. Порядок, о котором шла речь ранее, распространяется только на то жилье, которое принадлежит физическим лицам по праву собственности. Требование о передаче в пользование конкретных помещений в муниципальной квартире возможно лишь при изменении договора соцнайма.

Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, наниматели такого жилья равны в отношении прав и обязанностей. Поэтому каждое из этих лиц пользуется жилым помещением на равных правах. В связи с этим определить порядок пользования помещения не представляется возможным. Если жильцы не могут договориться, то выход из этой ситуации один: оформить квартиру в частную собственность. Иногда жильцы задаются вопросом о том, можно ли приватизировать долю в квартире. Такой вопрос – некорректный. В муниципальном жилье изначально нет никаких долей. Они появятся только тогда, когда квартира будет принадлежать жильцам по праву частной собственности. Поэтому ответ на него – нет.

Заключение

Если жильцы находятся в добрососедских отношениях, определение для них порядка пользования помещением, принятие решения о продаже квартиры в долевой собственности не представляет трудностей. Но при натянутых отношениях – все по-другому. Зачастую они решаются только в судебном порядке. Подобные судебные разбирательства, как правило, даются сторонам нелегко. Для этого необходимо обзавестись достаточной доказательной базой, опираться на сложившуюся практику, знать процессуальные нормы. Поэтому оптимальным вариантом в этом случае является обращение к опытному юристу, который сделает все для того, чтобы отстоять права обратившейся стороны в соответствии с законом.